アパート建築の節税の仕組みとは？注意点や建築後の節税について解説！

相続税や固定資産税の節税対策として、アパートを建設すると良いと聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
アパート建築によりいろいろ節税できますが、その仕組みについてはあまり知られていません。
そこで今回は、アパート建築を検討されている方に向けて、節税の仕組みや注意点についてご紹介します。

アパート建築による節税の仕組みとは

アパート建築によって節税できる税金は、相続税と固定資産税、都市計画税の3種類です。

相続税が節税になる仕組み

相続税は財産を相続するときにかかる税金ですが、不動産に変えると現金で相続するよりも節税につながります。
さらにアパートやマンションなどの賃貸物件を建てることで、「貸家建付地」として評価額が軽減されます。
評価額が軽減されることで、相続税の税額が下がることにつながるのです。

固定資産税が節税される仕組み

土地にかかる固定資産税は、標準評価額をもとに算出されます。
そして、アパートなど居住用の住宅が建っている「住宅用地の特例」を受けることで、標準評価額は6分の1となり、固定資産税の大きな節税につながります。

都市計画税が節税される仕組み

都市計画税も固定資産税と同様に、住宅用地の特例を受けられます。
これにより、引き下げ率は3分の1になり、都市計画税の税額がおさえられます。

アパート建築で節税を狙うときの注意点

アパート建築によって節税をするのであれば、できるだけ満室を維持できるような経営をおこなうことです。
建物の相続税評価額は「建物の固定資産税評価額 ×（1 – 貸家権割合 × 賃貸割合）」で算出されます。
このなかで賃貸割合とは相続時の入居率のことで、入居率が高いすなわち満室に近いほど相続税評価額が下がるため、その分相続税を節税できます。
また、収支計画をしっかりと練り、初期費用や維持管理費で赤字になってしまわないように注意が必要です。

アパート建築後に節税できる税金

損益通算の制度を利用することで、アパート建築後に所得税と住民税を節税できます。
損益通算とは、赤字の部分をほかの所得と相殺できる制度です。
会社員が副業としてアパートの経営をしているのであれば、給与所得からアパート経営の赤字部分を差し引くことで所得額を少なくできます。
所得税と住民税は連動しており、課税対象となる所得が少なくなるため、所得税・住民税の節税につながるのです。

まとめ

アパート建築により土地の評価額が下がり、住宅用地の特例を受けることで相続税・固定資産税・都市計画税の節税につながります。
また、事前の収支計画や建築後に満室を維持するなどの注意点のほか、損益通算による所得税・住民税の節税についても覚えておきましょう。
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