任意売却とは、住宅ローンなどの借入金が返済できなくなった場合、不動産を借入先の金融機関（債権者）の合意を得て売却することをいいます。
ただし、債権者の合意を得ることができれば、どのような場合でもできるわけではありません。
ここでは、任意売却ができないケースや、住宅ローンの滞納が続いているのに任意売却ができない場合どうなるかについて、ご紹介します。
不動産を任意売却できないケース
①債権者の同意を得ることができない場合
一部の金融機関では、任意売却を認めていません。
それ以外の場合でも、いままで返済に関してなどで、債権者とトラブルがあった場合も同意を得ることができないケースがあります。
②住宅ローンなどの借入金を返済できている場合
任意売却は、住宅ローンなどを滞納してしまっている場合の売却のみしか認められていないため、返済できているケースは対象外となります。
③滞納しているローン残高が大きい場合
売却が成立したあとでも、ローンの残高によって返済できない可能性が高いと判断され、任意売却が認められない場合があります。
④共同名義人や連帯保証人の同意を得ることができない場合
共同名義人や連帯保証人の同意も必須条件です。
たとえば、離婚した共有名義人と連絡がとれず、同意を得ることができないと、任意売却することができません。
⑤任意売却できる時間がない場合
住宅ローンを滞納すると、債権者は物件の差し押さえ手続きをおこないます。
差し押さえ後は、競売にかけられます。
一般的に、滞納をしてから1年から1年半後に競売にかけられ、希望者が入札をします。
この札が開けられる開札日の2日前までが任意売却の期限となり、開札された後は競売の取り下げや、任意売却への変更はできません。
実際には、もっと余裕をもって任意売却の手続きをしないと、債権者の同意を得たりすることができなくなるケースもあるため、早めに手続きをするようにしましょう。
⑥物件の情報公開や内覧ができない場合
一般的に不動産を売却するときと同じなため、物件の情報公開や内覧は不動産の売却を成立させるためには必要となります。
それらが不可能な場合は、購入希望者が現れず、任意売却が成立しにくくなります。
⑦税金の滞納が多い場合
税金の滞納が続いてしまっている場合、任意売却が難しくなる可能性があります。
不動産の差し押さえが決定している場合は、役所と交渉して差し押さえを解除してもらう必要があります。
任意売却手続きの開始時には差し押さえられていないケースでも、手続きの途中で、差し押さえられてしまうこともあります。
市区町村によっては、解除に応じてもらいにくく、解除できなければ任意売却はできません。
住宅ローンの滞納が続いているのに、任意売却ができないとどうなるか
上記に記載したように任意売却ができないケースや、任意売却が成立しない状態が続いた場合、実際にどうなるかというと、強制的に競売にかけられます。
競売の場合、落札価格は一般の不動産市場の7から8割程度の安価での売却になってしまいます。
また、任意売却の場合は引っ越し費用が出ることがありますが、そのような費用が出ることはなく、金銭的負担は大きくなります。
そして、競売後の残債が完済できない場合、自己破産をすることとなり、連帯保証人が支払うこととなります。
まとめ
住宅ローンなどの借入金が返済できなくなった場合、任意売却ができないケースがいくつかあります。
任意売却できないケースを事前に把握しておき、任意売却を実際にしたいと考えたときに困らないようにしておきましょう。
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