2021年の民法改定によって、不動産の売買契約時には瑕疵担保責任に代わり、契約不適合責任が適用されることになりました。
しかし、契約不適合責任という言葉すら知らない方も多く、不動産を売却する時に戸惑ってしまうことでしょう。
今回の記事では、不動産を売却する時に慌てずに済むように言葉の意味や、さらにはどのような責任が発生するのか、注意点まで含めてお話します。
不動産の売却時に問われる「契約不適合責任」とは？
最初に、「なぜ瑕疵保護責任の代わりとして契約不適合責任が導入されることになったのか」について経緯から説明します。
なぜ瑕疵保護責任が適用されなくなったのか
瑕疵保護責任は、旧民法の概念をベースにして120年以上も前に定められた規定であるため、今の私たちの考えやライフスタイルに合わないからです。
新たに、現在の通念に合わせて売主側の責任比率を規定し直すことで、さまざまなトラブルに広く対応できるようにするためです。
契約不適合責任とはどのような意味か
契約不適合責任とは、契約書の内容に記載がないトラブルがあったときに、売主が全面的に責任を負うという意味です。
つまり、物件を引き渡したあとで契約書にはない雨漏りなどが見つかったときには、すベて売主側に過失があるとみなされます。
新民法の規定により、契約内容と物件の状態が一致しない場合には、より重大な過失違反と捉えられるようになり、買い手は売主に対して以下の5つの権限を行使できるようになりました。
●損害賠償請求
●代金減額請求
●追加請求
●無催告解除
●催告解除
特約による免責契約とは
契約不適合責任は売主にとってリスクが大きい規定ですが、当事者同士の任意契約のために必ずしも定めなければいけないものではありません。
「不動産に関する設備に対して売主の責任を問わない」という趣旨を契約書に記載することにより、売主の責任を免責できます。
不動産の売却時に売主側が気を付けるべき「契約不適合責任」の注意点とは？
売主側は、どのような点に気を付けて売買契約書を作成するべきなのか、以下でチェックしていきましょう。
免責特約を付ける
トラブルを事前に予防するためには、免責特約を付けるのが一番リスクの低い方法ですが、相手の同意が得られない時には責任割合を契約書に明確に記載しましょう。
法律の権力が行使される有効期間を定める
買主側が権力を売り手に通知できる期間と、権限を行使できる期限を明確にすることも注意点の1つです。
インスペクションにより物件の状態を知る
建物にくわしい専門家に現地調査を頼み、物件の状態を明確にしておくことで、買主から損害賠償請求などをおこされるリスクを低減できます。
まとめ
不動産を売却する時には、意図的に損傷箇所を隠していない場合であっても、契約書の内容と不適合と判断される欠陥が見付かってしまうと、売主に責任が生じます。
身に覚えのないトラブルに巻き込まれないためにも、任意で特約を設定したり、専門家に物件の診断をしてもらうなどの注意点を守って、自己防衛をすることが大切です。
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