不動産売却（譲渡）時の損失を「譲渡損失（じょうとそんしつ）」といいます。
「譲渡損失」が生じた場合、売却した年の所得から損失を控除することができます。
さらに不動産売却をした年の所得より損失が大きい場合、「譲渡損失の繰り越し控除」という制度が適用されます。
ここでは、知っておくと得する「譲渡損失の繰り越し控除」について、ご紹介します。
不動産売却時に生じた譲渡損失の繰り越し控除～買い替えの場合～
マイホームを買い替えるとき、「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例」の適用となるには、いくつかの条件を満たす必要があります。
売却する不動産の条件
●家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において、所有期間が5年を超えている居住用の家屋及びその敷地など
※500㎡を超えている敷地に対応する部分の譲渡損失の金額は、繰り越し控除の対象外となるため、注意してください。
※災害によりなくなってしまった家屋については、条件が異なります。
取り壊した場合
●家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において、所有期間が5年を超えている居住用の家屋及びその敷地など
●その敷地の譲渡契約を取り壊した日から1年以内に締結していること、かつ、退去した日から3年を経過する日が含まれる年の12月末日までに売却すること
●家屋を取り壊してから譲渡契約締結日まで、貸駐車場など、その他の用途としてその敷地を使用していないこと
買い替える不動産の条件
●居住用家屋及びその敷地
※家屋は床面積50㎡以上のものが対象です。
※敷地は面積500㎡以下のものが対象です。
●ゆずり渡した年の前年1月1日から3年間（ゆずり渡した年の翌年12月末日まで）に居住用として用いること、または見込みであること
●マイホームを取得した年の12月末日において、返済する期間が10年以上の住宅ローンを有すること
以上の条件を満たした場合、ゆずり渡した年の翌年から3年の間、繰り越して、各年分の総所得金額などから繰り越し控除ができます。
ただし、合計所得金額が3,000万円以内の年に限ります。
そして、期間は、2021年12月末日までにマイホームを売却して新たにマイホームを購入した場合に限ります。
不動産売却時に生じた譲渡損失の繰り越し控除～買い替えなしの場合～
マイホームを売却するとき、買い替えなしの場合でも、下記の条件を満たせば、「特定のマイホームの譲渡損失の繰り越し控除の特例」が適用となることがあります。
●以前に住んでいたマイホームの場合、退却した日から3年を経過する日が含まれる年の12月末日までにゆずり渡すこと
※親族などへの譲渡は除きます。
●ゆずり渡す年の1月1日において、所有期間が5年を超えるマイホームであること
※日本国内にあるものに限ります。
●譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る、返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
※マイホームの譲渡価格がその住宅ローンの残高を下回る場合に限ります。
取り壊した場合は、買い替えの際と同じ条件です。
※災害によりなくなってしまった家屋については、条件が異なります。
以上の条件を満たした場合、譲渡した年の翌年から3年の間、繰り越して、各年分の総所得金額などから繰り越し控除が可能です。
ただし、合計所得金額が3,000万円以内の年に限ります。
まとめ
マイホームを買い替えする場合でも買い替えなしの場合でも、一定の条件を満たせば「譲渡損失の繰り越し控除」の適用となります。
ただし、適用となっていても制度について知識がないと、申請できません。
不動産売却についての知識を深め、確定申告し、制度を役立てましょう。
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