中古マンションは築年数が古くなると価格が下がりますが、古い物件を購入すれば良いものでもありません。
建物には物理的に使用できる限界があるため、長く住み続けるための買い時があります。
今回は、中古マンションの築年数による価格推移と買い時、築年数の限界、購入の注意点についてご紹介します。
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中古マンションの購入はいつが良い？築年数による価格推移
新築から中古になったマンションは、築年数が古くなるにつれ価格が下がっていきます。
築年数ごとにどれだけ価格が下がるかは物件の条件によって異なり、駅近など人気の物件はなかなか価格が下がりません。
一般的な中古マンションは、築20年でほとんど価格が横ばいになると言われています。
中古マンションの買い時は、この価格が横ばいになったタイミングですが、すべての物件が築20年になるわけではないため注意が必要です。
需要がない土地にある物件は新しい建物でも価格が下がりやすく、横ばいになるのが早くなります。
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購入できる中古マンションの築年数の限界
マンションの物理的な寿命について、明確に規定した法律はありません。
一方、建物の減価償却の計算に用いる法定耐用年数によると、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は47年となります。
しかし、実際に築47年でその建物に住めなくなるわけではないため建物の寿命の参考にはなりません。
コンクリートそのものの寿命は100年と言われており、マンションもしっかりメンテナンスしていれば100年もつとされています。
そのため、中古マンションの購入時はメンテナンスの状況を確認して長く住めそうな物件を選ぶのが良いです。
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築年数の古い中古マンションを購入する際の注意点
中古マンションを購入する際の注意点は、築年数によっては住宅ローンの返済期間が短くなることです。
住宅ローンの返済期間は最長35年の場合が多いものの、金融機関によっては物件の法定耐用年数から築年数を引いた残りの年数が上限になっています。
また、中古マンションが新耐震基準に適合した建物でない場合、住宅ローン控除を受けられません。
さらに、築年数が古くなるごとに修繕積立費が値上がりする可能性があります。
将来的に修繕積立費が段階的に値上がりする「段階式」と一定の金額のままになる「均等化」どちらの方式を選んでいる物件なのか確認しておきましょう。
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まとめ
中古マンションの価格は築年数が古くなるごとに下がっていくため、価格が下がりきって横ばいになったときが買い時です。
建物の寿命はコンクリートの寿命とほとんど同じであるため、普段からメンテナンスがおこなわれており長く住めそうな物件を選ぶと良いでしょう。
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