使用していない土地を所有している方のなかには、活用方法を探している方も多いでしょう。
その場合は、「貸す」というのも1つの方法です。
しかしながら、「土地を貸す」という不動産契約は、知識がないとハードルが高いと感じるのではないでしょうか。
ここでは、土地を貸すことのメリットやデメリット、借地契約について、そして賃料相場の調べ方を解説します。
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土地を貸すことのメリット・デメリット
使用していない土地を貸すことで、安定した収入を得ることができます。
土地は所有しているだけで固定資産税がかかりますが、地代収入で固定資産税をまかない、さらに収益も得られるかもしれません。
そもそも使用していない土地を貸すだけなので初期費用も不要であり、維持管理コストも軽減されることもメリットです。
一方で、土地を貸す場合は長期契約となることが多く、後から自分で何かに活用したくなっても制限されてしまうというデメリットもあります。
また、他の活用方法に比べて収益率が低いこと、契約方法に注意しなければ土地を取られてしまうリスクがあることもデメリットです。
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土地を貸すための借地契約
土地を貸す際に注意しなければいけないのが、契約方法です。
普通借地契約と定期借地契約があり、それぞれの内容をしっかりと把握したうえで、適した方を選びましょう。
普通借地契約は賃貸期間が決められていない場合には30年の契約となり、最初の更新は20年、以降10年ごとの更新となります。
なお、契約期間満了後に借主が契約更新を希望した場合、貸主は拒否できません。
一方の定期借地契約は、契約の更新ができません。
契約期間を決められるため、地主が長期間自由に使えなくなることや、更新により契約が終了しないというリスクのない契約方法です。
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土地を貸す際の賃料相場の調べ方
土地を貸す際の賃料を決めるために重要なのが、賃料相場の調査です。
主に、積算法・賃貸事例比較法・収益分析法・公租公課倍率法の4つの算定方法があります。
積算法は「地代=更地の価格×期待利回り+必要経費」で算出します。
必要経費をくわえて計算するため期待利回りを得ることができ、土地を貸す側にとってリスクの少ない方法です。
賃貸事例比較法は周辺の賃貸借契約の地代を調べ、そこから相場を算出する方法です。
ただし、まったく同じ条件の土地はない上、収益率も周辺の相場次第となるため、比較的不確定性の高い算出方法といえます。
収益分析法は、賃貸用の建物を建てたと仮定して想定される収益を算出し、地代を決める方法です。
「地代＝賃料による年間収入×期待利回り+必要経費」の計算法で算出します。
公租公課倍率法は、固定資産税と都市計画税を足して3〜5倍した金額を地代とする方法です。
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まとめ
所有している土地を有効活用するのは、維持費や固定資産税の観点からも有効です。
しかし、自分にあった正しい方法を取らなければ、場合によっては取り返しのつかないことにもなります。
契約形態や価格設定方法などをしっかりと把握して活用しましょう。
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株式会社ベストパートナー 本店 メディア 担当ライター
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