収益物件を売却しようと検討する際に、どのように査定されるのか知りたい方は多いでしょう。
収益物件を売却する際に、査定についての知識を持っておくのはとても重要です。
この記事では、査定方法の種類やポイントと注意点についてご紹介します。
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収益物件を売却する際の査定方法の種類
査定方法の代表的なものは3種類あり、まず1つめは原価法による査定方法です。
原価法は再調達価格をもとにして評価額を求める方法で、仮に対象の不動産を現在の価格で新しく建物を建てたり、土地を造成したりするといくらになるのかを算出して原価を求めます。
そして、そこから経過年数ごとに低下する分の金額を指し引いて、現在の不動産の価格を推定します。
2つめは収益還元法で、対象の不動産の収益性から算出する方法です。
対象不動産が将来どのくらいの収益を上げられるのかを算出して、現在の不動産価格を推定します。
3つめは取引事例比較法で、この方法は対象の不動産単体では推測はしません。
周辺の対象不動産に似た物件の取引事例や、条件が近いものを多数集めて、それを基準として現在の不動産の価格を推定します。
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収益物件を売却する際の査定に影響するポイント
ポイントとして一番大きく影響するのは入居率の高い収益物件です。
賃貸経営において空室は最大のリスクのため、売却時に満室もしくはそれに近い状態であれば、買主は即家賃収入が受けられます。
これはプラスの評価を受けやすいですが、売却直前の入居率だけでなく、年間の入居率をどのくらい維持したかを記録して証明すると良いでしょう。
そして、収益物件の査定に影響するポイントは築年数です。
当然ですが、新しい物件は高く、古い場合は安く査定されます。
また新しい物件は内装も設備も新しく、購入後も長く運用できるため、プラスの評価を受けやすいです。
しかし、新しい物件を手放すのはなぜだろうと不信感を持たれやすいため、納得のいく売却理由が必要でしょう。
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収益物件を売却や査定をする際の注意点
まず一番に気を付けたい注意点はタイミングで、資産価値がなくなってしまってから売却しても、なかなか買い手が付きません。
そして物件の劣化や、新たな入居者を募集する際に家賃を下げる場合、収益物件の価値が落ちるでしょう。
そのため、価値が落ちる前に、条件の良い収益物件に買い替えを検討してください。
また、収益物件の査定額は、個人で算出するにはとても難しいです。
簡易シミュレーターやAI算出サービスなどの方法がありますが、それはあくまでも細かいデータや条件が加味されていない、おおまかな算出結果です。
専門家による市場の相場や、過去のデータなどの大量な情報によって算出すると、より正確な結果になるでしょう。
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まとめ
収益物件を売却する際におこなう査定方法の代表的なものは3種類あります。
影響するポイントは、築年数と入居率です。
収益物件を売却する際の注意点は、タイミングと査定の算出方法の難しさなので、専門家に相談することをおすすめします。
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株式会社ベストパートナー 本店 メディア 担当ライター
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